所有しているビルが老朽化しているため、同ビルを取り壊して新たなビルを建設したい。しかし、同ビルには、テナントが入っている。テナントとの間では普通賃貸借契約を締結しており、同契約を解約して退去してもらうにはどうすれば良いか。

老朽化を理由として賃貸借契約を解約できるか。

任意の交渉により、退去日まで賃料を減額することを条件として、賃借人との間で同ビルの明渡しについて合意が成立。

普通賃貸借契約には、法定更新というものがあり、正当な事由がなければ、賃貸借期間の定めがあっても、賃貸人から賃貸借契約を解約することはできません。また、この正当な事由は様々な諸要素を総合的に考慮して判断するため、建物の老朽化という理由はだけでは、正当な事由があるとは認められないことが多いです。
法律上は難しいものではありましたが、賃料を減額するという条件付きではありますが、退去をしていただくことができました。

新たに購入した建物で葬祭業を営んでいた相談者は、自治体より、当該物件が葬祭業を営む基準を満たしていないとして、建物の除却命令を出す予定であるという通告を受けた。
そもそも相談者は、購入する段階で葬祭業を経営する予定であることを不動産の売主と仲介業者に伝えていたが、購入予定の物件が基準に不適合なものである説明は受けていなかった。そのため、当該不動産の売主と仲介業者を相手方として、損害賠償を請求することはできないか相談するに至った。

購入した建物の除却命令を受けた不動産買主が、自身が被ることとなった損害の賠償金を、売主及び仲介業者に対して請求することは可能か。

相手方との交渉を経て、その場で５００万円の賠償金の支払いを受けることができた。

各地方自治体が違法建築の所有者等に対して発令するのが除却命令です。これは建物自体の収去を命ずるもので、建築基準法第9条に則っています。
そして、今回の事案のように、実際に命令が出された建物で事業を営んでいるケースでは、経営者は膨大な損害を被ることとなります。この場合、その損害の賠償を求めることが想定されますが、本件に関して言えば、その相手方としては、当該不動産の売主と仲介業者が相手方として考えられます。より詳しく説明すると、売主には、売主としての担保責任を追及し、仲介業者には、説明義務違反に基づいて責任を追及するということになります。本件交渉においても、両者に対してそれぞれが負うべき責任を説明したところ、仲介業者が全責任を負う形での合意することができました。結果的に、クライアントに対する賠償金として現金５００万円を一括で支払ってもらうことに成功しましたので、良い解決ができたものと考えています。