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不動産業のための法律相談は弁護士法人グレイスへ
不動産業

1. 不動産業の経営上、こんなお悩みはございませんか?

  • 賃料が数ヶ月支払われていない。
  • 契約で定められた用途に反する利用により隣人とトラブルが発生している。
  • 建物に瑕疵があるとして、その修補や損害賠償請求を受けている。
  • 老朽化した建物を取り壊したいので、賃借人に立ち退きを求めたい。
  • 隣地の所有者との間で土地の境界についてもめている。
  • 賃貸借に関する契約書類を作成してほしい。
不動産業

2. 不動産業の方のために、弁護士はこのようなことができます

賃料の不払いへの対応
01. 賃料の滞納への対応

弁護士が賃借人に対して滞納している賃料を請求いたします。内容証明などの書面による請求だけでなく、対面での直接交渉も可能です。
また、賃借人の賃料不払いが一定期間継続している段階で早期に債権回収を実現するか、強制的な不動産の明渡しを実現することにより、可能な限り未払い賃料額を抑え、新たな賃借人との契約を実現することが可能となります。

不動産の瑕疵に関するトラブルへの対応
02. 不動産瑕疵に関する問題への対応

不動産の瑕疵の有無等に関するトラブルの場合、過去の裁判例などから不動産業者が法的に責任を負うべき瑕疵であるかを検討し、妥当な解決ができる可能が高くなります。さらに、瑕疵が存在するとして、どの程度の損害を賠償すべきかについても適切な判断することもできます。
更に、予防法務として、不動産業者が本来であれば追う必要のない責任を負うことがないよう、どのような備えをすべきかなどを用意しておくべきなど助言をいたします。

境界をめぐるトラブルへの対応
03. 隣地との境界に関するトラブルへの対応

隣地との境界に関するトラブルは、第三者が介入することによりスムーズに解決できることも少なくありません。そのため、筆界特定申請制度や境界確定訴訟などの知識を有する弁護士が介入することにより、境界に関するトラブルを妥当な解決に導きます。
また、司法書士や土地家屋調査士などの他の専門家と連携することのより、スムーズな解決を行うことが可能となります。

賃貸借契約に関する契約書関係の整備
04. 賃貸借に関する契約書等の作成

不動産に関しては、法令上の制限、契約不適合責任、土地の汚染、隣地との境界、重要事項に関する説明義務等が問題となります。また、賃貸借契約といっても、通常の普通賃貸借、定期賃貸借、事業用定期借地など様々な契約類型が存在します。そして、契約類型ごとに当事者の権利義務が異なります。
以上の問題を知識を有する弁護士に依頼することで、実態に則した契約書の作成や円滑な契約書の締結が可能となるだけでなく、予期せぬトラブルを事前に予防することが可能となります。

不動産業

3. 弁護士法人グレイスの顧問契約の特徴

1 業種・法律の分野・地域の守備範囲が広い
業種・法律の分野・地域の守備範囲が広い

弊所は380社を超える事業主様から顧問弁護士としてご指名をいただいております。幅広い業種の方々のご相談に対応してきた経験を生かし、原則としてどのような業種の企業様に対しても、顧問サービスをご提供させていただいております。但し、反社会的な営業活動を行っている場合、弊所の業務と利益が相反する場合につきましては、顧問契約をお断りさせていただいております。
また、弊所ではオンラインによる法律相談を積極的に導入しており、弊所の事務所が所在しない都道府県の企業様に対しても、オンライン等を活用することで顧問サービスをご提供させていただいております。

2 関連会社、会社の従業員やそのご家族についての相談も可能
関連会社、会社の従業員やそのご家族についての相談も可能

弊所では、顧問契約を締結いただいた企業様のご相談については、顧問契約の範囲内であれば無料で法律相談を行っています。顧問サービスの対象は契約いただいた企業様に限られません。関連会社につきましても、原則として無料で顧問サービスを提供させていただいております。
また、弊所では顧問サービスの一環として、顧問先様従業員向けサポートサービスをご提供しています。これは、契約企業様の役員や従業員、そのご家族の方について、初回無料で法律相談をさせていただくというものです。従業員への福利厚生に是非ご活用ください。

3 契約書や法律文書の書式のご提供
契約書や法律文書の書式のご提供

契約企業様には、契約書や法律文書の書式をご提供させていただいております。頻繁に締結する契約については、書式等をご活用して社内で作成いただき、それを弁護士がチェックをするという方式をとることで、弁護士費用を節約することも可能です。

4 予防法務の体制構築をお手伝い
予防法務の体制構築をお手伝い

紛争になってから介入することだけが弁護士の活動領域ではありません。平素からサポートさせていただくことでトラブルを事前に防止することも、顧問弁護士の重要な役割と考えます。例えば労務問題に対応するための就業規則の作成、債権が回収できない事態を防ぐ仕組みの構築などをお手伝いいたします。

5 セミナーや研修会のご提供
セミナーや研修会のご提供

弊所では労務問題、事業承継、法律改正等の多様なテーマについて定期的にセミナーを開催しております。これらセミナーへの参加については、顧問先様は原則として無料とさせていただいております。また、ご希望の企業様には経営者様や従業員向けの研修を行っておりますので是非ご活用ください。

6 他士業の専門家との強力な連携
他士業の専門家との強力な連携

弊所は、公認会計士・税理士・司法書士・弁理士といった他士業とのネットワークを構築し、各分野に精通する専門家と連携して問題に当たっています。企業をとりまく諸問題は、税務や会計といった一般的な法律問題以外の領域からのアプローチも必要となることがあります。他士業と連携することにより、迅速かつ適切な解決法をご提案させていただくことが可能となります。

7 顧問弁護士として外部へ表示することが可能
顧問弁護士として外部へ表示することが可能

顧問弁護士の存在を対外的にアピールすることで、企業の信頼を増したり、敵対的勢力を牽制をする効果を発揮したりします。顧問契約を締結いただいた企業様は、顧問弁護士として弊所と提携していることを媒体を問わず記載していただくことが可能となります。

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4. 当事務所の不動産業の解決事例

不動産業

老朽化した建物関する賃貸借契約の解約を実現した事例

1相談内容

所有しているビルが老朽化しているため、同ビルを取り壊して新たなビルを建設したい。しかし、同ビルには、テナントが入っている。テナントとの間では普通賃貸借契約を締結しており、同契約を解約して退去してもらうにはどうすれば良いか。

2争点

老朽化を理由として賃貸借契約を解約できるか。

3解決内容

任意の交渉により、退去日まで賃料を減額することを条件として、賃借人との間で同ビルの明渡しについて合意が成立。

4弁護士の所感

普通賃貸借契約には、法定更新というものがあり、正当な事由がなければ、賃貸借期間の定めがあっても、賃貸人から賃貸借契約を解約することはできません。また、この正当な事由は様々な諸要素を総合的に考慮して判断するため、建物の老朽化という理由はだけでは、正当な事由があるとは認められないことが多いです。
法律上は難しいものではありましたが、賃料を減額するという条件付きではありますが、退去をしていただくことができました。

不動産業

不動産を購入する際に売買の目的物に関する説明を受けていなかったとして、売主及び仲介業者に対して、説明義務違反に基づいた損害賠償を請求し、実際に賠償金の支払いを受けた事例

1相談内容

新たに購入した建物で葬祭業を営んでいた相談者は、自治体より、当該物件が葬祭業を営む基準を満たしていないとして、建物の除却命令を出す予定であるという通告を受けた。
そもそも相談者は、購入する段階で葬祭業を経営する予定であることを不動産の売主と仲介業者に伝えていたが、購入予定の物件が基準に不適合なものである説明は受けていなかった。そのため、当該不動産の売主と仲介業者を相手方として、損害賠償を請求することはできないか相談するに至った。

2争点

購入した建物の除却命令を受けた不動産買主が、自身が被ることとなった損害の賠償金を、売主及び仲介業者に対して請求することは可能か。

3解決内容

相手方との交渉を経て、その場で500万円の賠償金の支払いを受けることができた。

4弁護士の所感

各地方自治体が違法建築の所有者等に対して発令するのが除却命令です。これは建物自体の収去を命ずるもので、建築基準法第9条に則っています。
そして、今回の事案のように、実際に命令が出された建物で事業を営んでいるケースでは、経営者は膨大な損害を被ることとなります。この場合、その損害の賠償を求めることが想定されますが、本件に関して言えば、その相手方としては、当該不動産の売主と仲介業者が相手方として考えられます。より詳しく説明すると、売主には、売主としての担保責任を追及し、仲介業者には、説明義務違反に基づいて責任を追及するということになります。本件交渉においても、両者に対してそれぞれが負うべき責任を説明したところ、仲介業者が全責任を負う形での合意することができました。結果的に、クライアントに対する賠償金として現金500万円を一括で支払ってもらうことに成功しましたので、良い解決ができたものと考えています。

不動産業

土地の賃貸借契約の期間満了を理由として、同土地の明渡しを求める訴訟を提起されたものの、土地を購入する形で訴訟上の和解を成立させた事例

1相談内容

土地の所有者から賃貸借契約の期間が満了したとして、土地を明け渡すよう請求されている。土地の所有者との間では、同賃貸借契約で定めた期間が満了ときに同土地を購入することなっているが、売買の価格について折り合いがつかない。どうすれば良いか。

2争点

賃貸借契約の更新拒絶の当否及び土地の売買代金

3解決内容

賃貸人から交渉段階で提案されていた代金額から減額の上、土地の売買契約を訴訟上の和解により成立

4弁護士の所感

本件は、ポイントは土地の売買契約が成立するか否かであり、当事者間の希望を考慮して売買契約の条件を整える必要があった。また、依頼人は、同土地を第三者に転貸していたため、転借人との関係でも売買契約の締結は必須でした。
売買代金については土地家屋調査士の鑑定まで行った上で、お互いの納得のいく金額で売買契約を成立させることができました。転借人との関係も維持できたことから、依頼者の利益を守ることができたと思います。

不動産業

建設への反対運動をしていた近隣住民の対応を代理した事例

1相談内容

相談者の会社の本店周辺に複数の住宅を建て、それらの住宅を販売した。その後、残りの土地の一部に相談者の顧客及び従業員の子供を対象とする保育施設を建設した。
しかし、その結果、本店周辺の住宅を購入した近隣住民の一部から、同施設の建設は約束に反すると言われている。さらには、建設の際に生じる音などで生活環境に被害が生じており、これについて賠償をするようにとの請求を受けている。

2争点

(1)住宅の販売時に住宅の購入者とどのような合意をしたのか
(2)近隣住民の生活環境に保育施設の建設が与える影響の程度。

3解決内容

相手方の請求のほとんどを認めない内容の合意が成立。

4弁護士の所感

(1)の点については、依頼者から聴取した事実関係や客観的証拠の不存在といった状況から住宅の購入者との間で保育施設を建設しないと行った合意野存在は認めることができませんでした。
また、(2)の点についても、保育施設は、三重の防音処置を講じるなど十分な防音構造を採用しているため、法律上の賠償責任が生じるとは考えられませんでした。また、交渉時点は、同施設は建設前であったことから、生活環境への影響も具体化していないため、賠償に関する問題が生じていない状況でした。
以上のように事実関係等を検討したことにより、相手方の要求を拒否する姿勢を示し、他方で、法的に責任が生じるおそれがある保育施設の建設による住宅への損傷については、土地家屋調査士の調査を依頼者に負担してもらうことにより解決に至りました。

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