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不動産売買契約で失敗しないポイント

不動産は財産価値が高く、その活用方法も多種多様です。そのため不動産取引に関しては様々な法的規制が存在します。契約書を取り交わすうえでは、これら法的規制を踏まえたうえで、思わぬ不利益を被ることがないよう慎重に進めていく必要があります。以下では、不動産売買における注意点を解説します。
なお、不動産売買契約書はひな形を流用されている例が散見されます。しかし、ひな形は法改正に対応していない可能性があるうえ、売主側・買主側といった視点が反映されていないため、安易に利用することはお勧めできません。契約を取り交わす際は、弁護士に一度ご相談されることをお勧めいたします。

1.重要事項説明とは

不動産取引では、契約前の段階で物件に関する重要事項の説明がされます。一般的に、不動産取引は宅地建物取引業者(宅建業者)を通じて行われますが、宅建業者には重要事項の説明義務が課せられています。
重要事項説明書の記載内容は、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」に大別されますが、いずれも契約締結の判断指針となるような事項です。
したがって、重要事項説明に虚偽があり、そのために事実を誤認して契約を締結した場合には、売買契約を取り消すことができます。

2.登記簿を確認する

登記簿の確認は極めて重要です。登記簿を確認することで購入を予定している不動産の地番や地目、面積、所有者、抵当権等の設定の有無が分かります。特に、売主以外に共有者がいたり、抵当権が設定されていたりした場合、それを知らずに購入をすることで大きな不利益を被りかねないため注意が必要です。

3.現地(不動産)を調査する

登記簿上の情報だけで購入を決断することは極めて危険です。特に、賃貸人の存在、土地建物の不備、隣地の状況等は登記簿には記載されていません。必ず現地に赴いて不動産の現況を確認しましょう。

4.用途地域を確認する

地域における住居の環境の保護又は業務の利便の増進を図るため、都市計画法で建築できる建物の用途等が制限されていることがあります。制限としては、建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ等が挙げられます。
用途地域の有無は、各地方自治体が作成している都市計画図で確認できます。購入したが用途地域のために希望の建物を建てられなかった。そんな事態とならないためにも、都市計画図は契約前に確認する必要があります。

5.申込証拠金について

申込証拠金は、契約締結前に、購入意思の確認と売買交渉における優先的地位の確保を目的に交付されるものです。後述すると手付と異なり、明確な法的位置づけはありませんのでご注意ください。
成約に至らなかった場合に、申込証拠金の返還を巡ってトラブルとなることがあります。
申込証拠金を交付する場合は、売主から預かり証の交付を受けましょう。

6.手付について

不動産売買では手付金が交付されることが一般的です。手付には①契約が成立したことを証する「証約手付」、②契約を解除する代償としての「解約手付」、③違約金としての性質を有する「違約手付」という種類があります。
交付された手付がどのような趣旨のものかは契約書の中で明らかにしておくことが紛争の予防につながります。
なお、売主が宅建業者である場合には、交付される手付は法律上解約手付として扱われます。

7.購入した建物に欠陥(瑕疵)があった場合

今般、民法が改正され、「瑕疵担保責任」にかわって「契約不適合責任」が制定されました。
契約不適合責任では、売買の目的物が「契約の内容に適合しない」ときに、買主が売主に対し、補修や代物請求などの追完請求をすることができます。また、追完をしないときや追完ができないときは代金の減額も請求できます。
また、契約不適合責任を追及するために不具合を知ってから1年以内に不具合の内容を相手方に通知をする必要があります。

もっとも、新築住宅の購入は一般人にとって一生に一度ともいえる大きな契約です。期間制限そこで、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、請求できる期間が拡大されており、住宅の一定部位に関しては契約不適合責任の期間制限が10年となっています。

8.農地の売買に関する注意点

農地は食糧生産の基盤となることから特別な規制が設けられており、売買の目的物としたり、他の用途に転用したりする場合は、農業委員会または都道府県知事の許可を得なければなりません。このような条件が課せられているため、農地を売買するにあたっては、「許可を得られなかった場合には当然に契約を解除する」等の条項を契約書に明記しておく必要があります。

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