賃料増額請求に対応する件

保育業不動産問題

相談内容

Ａ社は、保育施設を借地上に建設して保育園を経営していたところ、同借地のオーナーが死亡したことから、その相続人Ｂが賃貸人たる地位を承継することとなった。
これまでＡ社と良好な関係にあった前オーナーと異なり、ＢはＡ社に対し、賃料の増額を請求した。

争点

Ｂによる賃料の増額を請求できるか。
Ａ社としてはどのような対応が考えられるか。

解決内容

Ａ社がＢから本件土地を買い取る内容で合意成立。

弁護士の所感

賃料の増減額請求については、「当該不動産に対する租税その他の公課の増減により、当該不動産の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の不動産の賃料に比較して不相当となったとき」について、将来に向かって賃料の増額を請求することができる旨法律上規定されております（借地借家法第１１条、３２条等）。
同規定のような状況にない場合に、賃貸借契約の当事者が賃料の増減額を請求されても直ちにこれに応じなければならない訳ではございません。

任意の交渉での解決が困難な場合は、賃料の増減額を求める調停を申し立て、そこでも解決が図られない場合には、訴訟提起によることとなります。
また、訴訟の終結までを見据えると相当長期にわたって賃料の増減額をめぐって争うこととなります。

本件では、Ａ社が今後も永続的に保育施設を経営することを考えれば、仮に賃料増額請求の調停や訴訟を受けて立ったとしても、その後のＢとの付き合いを継続しなければならず、むしろそのデメリットの方が大きいと判断し、Ｂから本件土地を買い取ることにより、Ｂとの賃貸借関係から縁を切ることとしました。

もちろん、買取価格についての交渉は別途存在しましたが、同交渉は非常にスムーズに運び、無事Ｂとの賃貸借契約関係を終了させることができたことから、Ａ社にとって非常にいい解決となりました。