財産分与(不動産)

不動産の財産分与とは

財産分与の対象には、預貯金だけでなく、不動産も含まれます。

不動産の評価額

まずは、不動産の時価を算定し、評価額を算出します。不動産会社に査定してもらったり、近隣で同じような物件の取引があれば、その価格を参考にしたりします。その他に、土地は路線価や公示価格を参考にしたり、不動産鑑定士に依頼したりする方法もあります。

不動産の分与方法

不動産を分与する場合には、

  1. 売却して、代金から経費などを引いた売却益を分ける
  2. どちらかが所有し、分与の差額を現金で支払う
  3. 相手方名義の家に住み、賃借権を設定して家賃を払う
  4. 分与の割合に応じて共有する

など、様々な方法があります。しかし、それぞれに良い点もあれば、悪い点もあります。

1.については、分け方が簡明であるというメリットがありますが、中古住宅であれば希望価格での売却が困難というデメリットがあります。

2.については、片方が従前の住まいと同じ場所に住むことができるというメリットがありますが、他方で差額の支払い能力がないと困難であるというデメリットがあります。

3・4については、支払い能力についてはあまり問題となりませんが、離婚後も相手との交渉を続けなければならないというデメリットがあります。 

不動産を分与する場合には税金の問題もあるため(後述)、どういう分け方をするのかは慎重に選択すべきです。

ローン付き不動産の分与

ローンが残っている不動産の場合は、そうでないものと比べて財産分与が複雑になります

ローンが残っている不動産の評価額

まず、不動産の評価額ですが、不動産の時価から、残っているローンの額を引いた額とするのが一般的です。例えば、時価3000万円のマンションでローンが2000万円残っている場合には、3000万円-2000万円の1000円が分与の対象となります。

また、評価時期までに返済した元金充当分を分与の対象とする考え方もあります。例えば、時価3000万円のマンションで、離婚時までに返済したローンのうち元金充当額が2000万円であれば、この2000万円が分与の対象となります。

ローンが残っている不動産の分与方法

ローン付き不動産を分与する際には、不動産の名義、ローンの名義、ローンの残高、不動産の時価によっても違ってきますが、

  1. 所有権を取得した側がローンの返済をし、分与の差額があれば現金で支払う
  2. 売却して、代金から経費などを引いた売却益を分ける
  3. 所有権を取得しなかった側がローンの返済をする

等の形があります。

1.の場合、マンションの時価が3000万円でローンが1000万円残っているとすると、2000万円が分与の対象となります。分与の割合が2分の1ずつとすると、取得する側は、相手に現金などで1000万円を支払うことになります。取得する側がローンの名義人でなければ、名義の変更をしなければなりません。変更には債権者の承諾が必要であり、支払い能力がなければ承諾はされないでしょう。

2.の場合は、不動産の時価よりもローン残高が上回っている場合、売却しても債務がのこることになります。例えば、マンションの時価が1500万円で、ローン残高が2000万円であれば、売却後も500万円の債務が残ります、この債務について、分与の対象とすることもあります。

3.の場合は、例えば妻に不動産の名義を変更し、ローンの名義人である夫が離婚後養育費の代わりとしてローンを払い続けるという形も場合によっては考えられます。ただ、離婚後夫が任意にローンを支払うとも限りません。支払われなくなった場合、ローンの支払いの取り決めを公正証書でしてあれば強制執行の手段もありますが、夫に資力がなく、差し押さえる財産がなければ意味がありません。

ローンの連帯保証人について

また、妻がマンションのローンの連帯保証人になっている場合には、夫がローンを支払わない場合、妻にローンの支払い請求が一挙にされてしまいますので、そこには十分留意する必要があります。

お金を貸した側としては、担保として、連帯保証人をつけているわけですから、簡単に連帯保証契約を解除したり、他の親族に連帯保証人を変更したりすることは、弁護士を入れたとしても難しいところです。ですから、不動産の財産分与の際は、ローンについてしっかり把握し、その支払いについてどうするか、そこでの交渉であれば弁護士に依頼するメリットは十分あります。

不動産の財産分与と税金

譲渡側

不動産を分与する場合は、実際には売買していなくても、分与する側が資産を売却して得た代金を相手に支払ったものとみなされ、支払う側に譲渡所得税が課せられる場合があります。

居住用の不動産を分与する場合は、譲渡所得の特別控除(3000万円を限度とする・平成30年6月現在)が受けられます。さらに所有期間が10年を超える場合は軽減税率の適用が受けられます。ただし、この軽減税率は「親族以外の者への譲渡」に適用されるので、分与は離婚成立後に行うこととなります。

譲受側

不動産を受け取る側には、「不動産取得税」と、不動産の名義変更の際に「登録免許税」が課せられます。また、不動産の所有者になると、毎年「固定資産税」が課せられます。

離婚前の贈与で非課税扱いになる場合

結婚20年以上の夫婦であれば、一方が自宅用の土地や建物や、土地・建物の取得金を贈与し、贈与された側が続けて住む場合は、2110万円(特別控除2000万円+通常の贈与税の控除額110万円)までは非課税です。

もっとも、不動産取得税・登録免許税はかかります。贈与した側にも税金は課せられません。この制度を使うか、財産分与をするか、比較考量して検討する必要があります。

まとめ

不動産の財産分与については、評価から分け方まで様々な方法がありますので、争いの多い事案です。まずは一度、専門家にご相談ください。

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